Covid-19 : Dampak terhadap pasar Properti di China
Sulit untuk mengatakan apakah investasi properti diChina akan bangkit kembali dengan cepat dalam waktu singkat setelah Covid-19 seperti yang pernah terjadi ketika SARS reda pada tahun 2003, karena kondisi ekonomi dan tahap siklus properti berbeda. dari apa yang mereka dapat pada saat SARS. Pada titik ini, bagaimanapun, konsensus umum adalah bahwa Covid-19 akan menyebabkan guncangan tajam pada ekonomi global pada paruh pertama tahun 2020. Secara keseluruhan, kami memperkirakan aliran modal dari AS dan Eropa ke APAC akan berlanjut, dan dampaknya terhadap pasar properti di Tiongkok pada umumnya akan keras tetapi berumur pendek.
Kelas aset properti yang berbeda telah dipengaruhi oleh virus pada tingkat yang berbeda-beda. Permintaan langsung telah terbukti di sektor ritel dan perhotelan, sementara properti perkantoran juga telah terkena dampak negatif karena rencana ekspansi dan relokasi perusahaan ditunda. Di sisi lain, fasilitas logistik yang memasok pengecer e-commerce dan perusahaan logistik pihak ketiga tampaknya akan tetap tangguh dalam menghadapi meningkatnya permintaan untuk pasokan makanan segar, pasokan medis, dan pengiriman pembelian online. Hal ini terutama berlaku untuk logistik rantai dingin, yang merupakan salah satu segmen properti logistik yang paling banyak diminati. Peningkatan fokus pada perencanaan kesinambungan bisnis juga dapat memberikan dorongan untuk penyimpanan data dan pusat data.
Lingkungan untuk investasi properti di Tiongkok telah banyak berubah sejak zaman SARS (membuatnya lebih sulit untuk mengukur kekuatan rebound), sementara fokus dan sifat investasi tersebut juga telah bergeser dari subsektor tradisional seperti kantor, perumahan dan komersial. properti ke bidang-bidang seperti logistik, pusat data dan teknologi prop. Wabah Covid-19 menyoroti apa yang telah diajarkan oleh SARS kepada banyak investor di kawasan ini, yang merupakan nilai dari investasi yang beragam di seluruh kelas aset properti untuk mengelola terhadap gangguan pasar.
Predisksi untuk 2020
Meskipun sulit untuk memprediksi bagaimana dampak Covid-19 akan bermain di pasar properti Tiongkok, tren berikut ini patut diperhatikan:
Volume transaksi
Kita berharap volume kesepakatan akan meningkat secara bertahap selama kuartal kedua dan ketiga tahun 2020, karena dampak kebijakan stimulus yang diterapkan oleh pemerintah mulai dirasakan. Itu akan membantu menyangga premi risiko, dan, dalam jangka panjang, investasi ke dalam logistik modern dan pergudangan pintar menghadirkan peluang yang menarik bagi investor.
Lebih banyak aset bermasalah dan peluang kredit alternative
Dua belas tahun berlalu sejak krisis keuangan terakhir, pasar sudah pesimistis sebelum wabah, memacu semakin banyak aktivitas dalam industri aset yang tidak berkinerja mengingat latar belakang awan gelap ekonomi. Volume situasi khusus, restrukturisasi dan peluang tertekan dan berbagai strategi investasi kredit telah meningkat dan tumbuh secara dramatis, dan kami berharap segmen pasar ini menjadi sangat panas ketika siklus berubah.
Kedatangan manajerial aset milik asing
Perjanjian ekonomi dan perdagangan China-AS (fase satu) telah menciptakan peluang baru bagi investor asing untuk memasuki pasar domestik. Di bawah perjanjian perdagangan, China memungkinkan perusahaan jasa keuangan AS untuk mengajukan izin perusahaan manajemen aset yang memungkinkan mereka untuk memperoleh pinjaman bermasalah langsung dari bank China, dimulai dengan lisensi provinsi. Kita telah melihat Oaktree membentuk manajer aset yang sepenuhnya dimiliki asing pertama di Beijing pada bulan Februari ini dan mengharapkan banyak orang lain untuk mengikuti, berbagi pengetahuan dan pengalaman mereka di industri dan mengambil untung dari peluang di wilayah tersebut.
Investasi asing di properti-properti tertekan
Pada saat yang sama, kami juga telah melihat lebih banyak investor asing berinvestasi di properti properti yang tertekan berdasarkan kesepakatan tunggal atau membentuk platform investasi dengan pendiri atau pengembang China. Pada tahun 2018, misalnya, Warburg Pincus bermitra dengan firma manajemen aset yang berbasis di Beijing, Hande Group, untuk berinvestasi dalam properti situasi khusus dan tertekan di daratan Tiongkok, dan kami mengharapkan transaksi serupa akan menyusul.
Kejatuhan Covid-19
Dalam menanggapi dampak virus, investor cenderung mengambil sejumlah langkah untuk mengatasi paparan dan mengamankan perlindungan di masa mendatang. Sebagai contoh:
Force majeure
Di China daratan, kami mengantisipasi bahwa entitas akan berusaha untuk memohon perlindungan 'force majeure' berdasarkan hukum kontrak atau perjanjian terkait untuk menghindari pelanggaran setelah wabah virus. Menurut Dewan China untuk Promosi Perdagangan Internasional, telah menerbitkan 5.637 sertifikat force majeure pada tanggal 11 Maret 2020 untuk memfasilitasi penyelesaian sengketa kontrak, dengan nilai kontrak agregat yang terlibat sekitar RMB 503,5 miliar. Beberapa Pengadilan Tinggi Rakyat setempat telah mengumumkan panduan atau pendapat yudisial yang memperlakukan Covid-19 sebagai peristiwa force majeure, tetapi putusan pada umumnya dibuat berdasarkan kasus per kasus sesuai dengan tingkat di mana pihak yang mangkir sebenarnya dipengaruhi oleh kejadian luar biasa.
Asuransi W&I
Kami berharap dapat melihat asuransi garansi dan ganti rugi (W&I) yang jauh lebih menonjol dalam transaksi lepas pantai dan lintas-batas. Di satu sisi, perlindungan semacam itu memungkinkan penjual untuk keluar secara relatif bersih melalui asuransi, dan, di sisi lain, memberi perlindungan pembeli lebih baik daripada hanya mengandalkan jaminan dan ganti rugi yang dibuat oleh penjual yang sekarang mungkin merasa tertekan.
Asuransi D&O
Investor internasional, terutama mereka yang memiliki kewajiban untuk mengungkapkan potensi risiko, juga perlu meningkatkan perhatian terhadap dampak pada pasar untuk asuransi direksi dan petugas (D&O). Calon penuntut dapat mengajukan klaim terhadap direktur dengan dasar bahwa manajemen belum menanggapi secara memadai atau tepat terhadap perubahan akut dalam lingkungan bisnis yang disebabkan oleh penyakit atau mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk mengurangi dampak. Pemegang saham utama dan direktur yang ditunjuk juga akan perlu fokus pada kebijakan D&O dalam transaksi di masa depan untuk melihat apakah, dan sejauh mana, mereka akan melindungi direktur dan pejabat dari klaim yang terkait dengan Covid-19.
Memitigasi dampak ke depan
Meskipun properti umumnya dianggap sebagai kelas aset yang lebih aman dalam penurunan pasar, dalam iklim saat ini investor akan lebih bijaksana untuk bertindak dengan kehati-hatian ekstra ketika menemukan aset dan menilai penilaian, terutama karena harga topi dapat dikompresi lebih lanjut ke depan. Kami menyarankan pertimbangan sebagai berikut:
Perhatian khusus pada due diligence
Satu langkah kunci adalah memberi perhatian khusus dalam proses uji tuntas terhadap risiko hukum dan operasional yang disebabkan oleh wabah virus. Fokus ekstra harus ditempatkan pada dampak pada setiap material yang melakukan kontrak dari target (perjanjian sewa yang sedang berlangsung, perjanjian konstruksi atau renovasi, kontrak hibah tanah, misalnya), setiap klaim potensial yang mungkin timbul sebagai akibat, dan konsekuensi dari klaim tersebut .
Pertimbangkan potensi keterlambatan dalam jadwal proyek
Jika proyek yang mendasarinya adalah sebidang tanah yang belum dikembangkan, proyek dalam penyelesaian atau proyek bernilai tambah yang membutuhkan renovasi atau pengeluaran modal yang besar, investor harus mempertimbangkan potensi keterlambatan dalam pengembangan atau reposisi dan stabilisasi proyek, termasuk aplikasi target untuk persetujuan pengaturan, ketika merumuskan rencana bisnis dan model keuangan untuk penjaminan proyek yang relevan.
Struktur mekanisme perlindungan investor yang tepat
Investor dapat mempertimbangkan untuk melakukan penutupan investasi, atau pembayaran harga pembelian atau biaya manajemen, dalam beberapa bagian yang dalam setiap kasus mengikat ke dalam tonggak kemajuan pembangunan atau persetujuan peraturan. Dalam menegosiasikan dokumentasi untuk kesepakatan real estat, mekanisme perlindungan investor lainnya juga membantu, seperti representasi dan jaminan yang dirancang dengan ketat oleh penjual (didukung oleh jaminan penjual atau asuransi W&I) dan mekanisme penyesuaian harga dan ganti rugi khusus yang dirancang untuk menangkap masalah terkait virus corona dan setiap dampak operasional dan keuangan tidak langsung yang timbul sebagai akibat dari wabah.
Tetapkan kondisi yang tepat sebagai preseden dan tanggal jangka panjang
Karena efek buruk dari Covid-19 dapat diperkirakan pada titik ini, dan oleh karena itu tidak mungkin untuk membentuk perubahan material yang merugikan dalam konteks akuisisi atau investasi baru, investor harus berusaha membangun dalam kondisi preseden yang membahas risiko spesifik terkait Covid-19. ditemukan selama uji tuntas. Tanggal jangka panjang yang tepat juga dapat membantu memberikan jalan kepada investor jika target tidak dapat melanjutkan bisnis biasa dalam jangka menengah.
Kesimpulan
Pasar properti di Tiongkok tampaknya akan mengalami guncangan yang tajam tapi mudah-mudahan berumur pendek sebagai akibat wabah Covid-19. Ketika tingkat aktivitas kembali, investasi ke dalam logistik modern, pergudangan cerdas, dan penyimpanan data akan menghadirkan peluang yang menarik bagi investor, yang akan terus berupaya untuk mendiversifikasi eksposur properti mereka. Industri aset tertekan dan tidak berkinerja ditetapkan untuk tumbuh di China dan di tempat lain, dengan klien semakin fokus pada pembentukan dana kredit dan platform investasi tertekan, akuisisi dan pelepasan aset tertekan, termasuk pinjaman bermasalah dan proyek situasi khusus, restrukturisasi, asing partisipasi dalam peluang manajemen aset, dan sejenisnya. Menegosiasikan transaksi dan menyusun force majeure yang sesuai dan klausul perubahan material yang merugikan akan terus menjadi penting, sebagaimana perlindungan W&I dan D&O yang memadai. Pihak-pihak yang ingin merencanakan ke depan dan memitigasi dampak Covid-19 pada aset properti harus ekstra hati-hati dalam mengidentifikasi aset berkualitas, menilai penilaian mereka, mempertimbangkan risiko hukum dan operasional tertentu dan memitigasi risiko tersebut dengan konstruksi kesepakatan yang tepat.
Sumber : www.allenovery.com
Foto : Getty Image
